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契約不適合責任をわかりやすく解説！①
2020年4月の民法改正に伴い、不動産を売却する時に売主は契約不適合責任について把握することが重要になりました。契約不適合責任とは、従来の瑕疵担保責任に変わって制定された、売主の買主に対して負う契約上の責任のことです。
【契約不適合責任をわかりやすく解説！】では、
①契約不適合責任の具体的な内容について
②不動産の売主が契約不適合責任を追及されるとどうなるか
③不動産の売主が注意したいポイント
の3つに内容を分け、不動産の買主から契約不適合責任を追及されると何が起こるのか、追及リスクを軽減するためにはどうすれば良いのか解説します。
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契約不適合責任をわかりやすく解説！
①契約不適合責任の具体的な内容について
不動産を売却するときは、売主は契約不適合責任に気をつける必要があります。契約不適合責任とはどのようなものか、詳しく解説していきます。
契約不適合責任とは
売主や請負人は、売買契約や請負契約の内容に適合した目的物を、買主や注文者などの相手側に引き渡す義務を負っています。「契約不適合責任」とは、これらの契約において売主や請負人が相手側に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量に関して「契約内容に適合していない」と判断された場合（債務不履行）、売主や請負人が相手側に対して負う責任を指します。
契約不適合責任は従来の瑕疵担保責任の概念を引き継ぐものですが、責任範囲などの内容については異なる部分もあり注意が必要です。
瑕疵担保責任とは何が違うのか
契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任とどのような部分が異なるか比較してみます。
＜売主の瑕疵担保責任に関する見直しについて＞
＜目的物に欠陥がある場合における担保責任の内容＞
改正前の民法における瑕疵担保責任では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合、買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。しかし、修理・代替物等の請求や代金減額はできませんでした。
また、売買の目的物が新築住宅である場合、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が適用され、瑕疵部分の補修請求についてのみ可能となっていました。さらに、その瑕疵により契約した目的を達することができない場合に限り、買い主は契約の解除を認められました。
一方、改正民法における契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」とき、買い主が売り主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができます。また、もし売り主が追完を履行しないときや追完が不可能であるときは、代金減額請求も可能です。
追完請求や代金減額請求とは別途に、損害賠償請求も認められます。さらに、不適合内容が軽微であること以外の場合は、買い主が契約の解除をすることもできます。
責任を負う要因は、瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任では「契約の内容に合致しない場合」になります。
契約不適合責任の規定は瑕疵担保責任の規定よりも、買主ができることが増えており、瑕疵担保責任より買主保護の傾向を強くしているのが契約不適合責任の特徴です。
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2026.05.24
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