契約不適合責任をわかりやすく解説！③

2021.06.26

2020年4月の民法改正に伴い、不動産を売却する時に売主は契約不適合責任について把握することが重要になりました。契約不適合責任とは、従来の瑕疵担保責任に変わって制定された、売主の買主に対して負う契約上の責任のことです。

【契約不適合責任をわかりやすく解説！】では、

①契約不適合責任の具体的な内容について

②不動産の売主が契約不適合責任を追及されるとどうなるか

③不動産の売主が注意したいポイント

の3つに内容を分け、不動産の買主から契約不適合責任を追及されると何が起こるのか、追及リスクを軽減するためにはどうすれば良いのか解説します。

契約不適合責任をわかりやすく解説！

③不動産の売主が注意したいポイント

不動産を売却する時に、売主は契約不適合責任に関して何に注意すれば良いのか解説します。

売却する不動産に不具合があるか把握するのが重要

売主が契約不適合責任の追及リスクを軽減するためには、売却する不動産の状態を把握することが重要です。不動産に何らかの不具合がある場合は、必ず売買契約書または告知書などの書面で通知し、当該不具合については責任を負わないと明記する必要があります。

不動産の売買契約書など必要書類を作成するのは取引を仲介する不動産会社です。売主にとっては、不動産会社から契約書の案文が提出されたら、内容を確認することが重要になります。

不具合の有無を確認するためにインスペクションをする

不動産が有する不具合は、目視で確認できるものに限りません。例えば構造上の問題などに関しては、外観目視だけでは特定できないこともあります。不動産の不具合をできるだけ把握するためには、インスペクションの実施が有効です。

インスペクションとは、専門業者による建物の点検調査のことを指します。インスペクションの対象には、漏水の有無など設備的な不具合に加え、構造壁や柱の強度など建物の不具合も含みます。

例えば築古の木造住宅を売却する場合などは特に、インスペクションの実施は売主のリスクヘッジとして有効です。

売買契約書で契約不適合責任の期間を設定する

契約不適合責任は売主と買主の双方で合意する期間に設定することが可能です。仮に契約書に明記されていない場合、買主が不備を知った時から1年間は追及する権利を得ることになります。

契約書に期間が設定されていないと、契約不適合責任があり続けてしまうことになり、買主有利の契約となってしまいます。そのため、契約不適合責任が追及できる期間を引渡しの日から数か月程度に設定しておくことが重要になります。

なお、契約不適合責任は売買契約書で免責とすることも可能です。買主からの減額交渉を受ける代わりに、契約不適合責任を免責とするようなケースもあります。

ただし、契約書上で契約不適合責任を免責としていても、例外的に無効となるケースがあります。主には下記の3点です。

①売主が、契約内容に適合しないことを知りながら、買主に対し、これを告げなかった場合（改正民法第572条）

②売主自らが第三者のために権利を設定したり、第三者に対し、目的物を譲渡した結果、契約内容に不適合をもたらした場合（同条）

③売主が宅建業者である場合、2年未満の期間設定は無効（宅建業法第40条）

契約不適合責任を免責としていても、上記の3点に当てはまってしまうと買主からの責任追及を免れない可能性があります。これらの点に注意しておきましょう。

民法で契約不適合責任が制定されたことにより、不動産の売主には、より正確な物件の状態把握が求められるようになりました。

インスペクションの実施は法律で義務付けられているわけではありませんが、後にトラブルが起こるリスクを下げるために検討してみるのも良いでしょう。また、物件の状態とともに売買契約書の内容把握も重要です。

2020年4月に民法が改正されたため、まだ対応が追いついていない不動産会社がいる可能性もあります。不動産を売却する場合は、契約不適合責任の対応経験の豊富な不動産会社に依頼することも、重要なポイントとなります。

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