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コロナ禍で広がる住宅ローン返済の危機と適切な対処法②
昨今の厳しい経済状況により、住宅ローンの返済に苦慮する人が増えているようです。
万が一、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、どうすればよいのでしょうか？
住宅ローンを滞納した場合のリスクと最悪の状況を回避するための対処法を解説します。
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競売となるような事態を避けるには！？ 滞納する前の対処法
住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、まずは金融機関に相談することが何より重要です。金融機関では個人に合った救済措置を提案してもらえるため、適切な解決策が得られるでしょう。
ポイント1：一定期間の返済額の減額
教育費や入院・手術などの支出増、産休・育休による収入減など一時的にローンの返済が厳しくなった場合、その期間に限り毎月の返済額を減らす条件変更が可能です。
しかし減額期間終了後は、その分返済額が上乗せされ、総返済額が増えてしまうというデメリットがあります。
ポイント2：返済期間の延長
「転職して収入が減った」、「リストラされて今後の収入の目処が立たない」といった場合は、返済期間を延長し、毎月の返済額を減らすことが可能です。
例えば「ローン残高2500万円、残りの返済期間25年、金利1.5%」（ボーナス払いなし）の場合、ローンの返済期間を10年延長することで、月々2万円ほど負担を軽減できます。
30歳の時に返済期間35年で借り入れ
しかし返済期間を延長することで毎月の返済額は減っても完済までの総返済額は増加するというデメリットがあります。
ポイント3：ボーナス払いの取りやめ
「ボーナス払い」は、ボーナス時にまとまった金額を支払うことで、月々の返済額を軽減できるというメリットがあります。
しかし会社の業績不振によってボーナスがカットされることでローンの支払いがますます厳しくなることも。ボーナス払いをやめて毎月払いのみに切り替えるか、ボーナス月の返済額を引き下げることを検討してみましょう。
ただし、ボーナス月の負担は減る分、毎月の返済額が増えるデメリットがあります。金融機関の担当者と話し合いをしながら十分検討したうえで、返済額を調整していきましょう。
返済が困難になったら…家を手放す場合の選択肢は？
実際に住宅ローンが払えず自宅を売却する場合、どんな売却方法があるのでしょうか？
＜一般売却＞
不動産会社に仲介を依頼し、依頼された仲介会社が売却先を探す方法。
○ 「売却価格」「売却時期」「売却先」を持ち主の意思で自由に決められる。
× 査定価格がローン残高を上回っている、または残債がある場合でも全額現金で支払えることが条件。
＜買取保証＞
一般売却で販売活動をする中で、所定の期日までに売却出来なかった場合、不動産会社が買取りをしてくれる売却方法。
メリット
仲介期間を過ぎても確実に売却できるメリットがあり、仲介手数料がかからない。
デメリット
通常の仲介売買の相場より売却価格が安くなる。相場は一般売却の7～8割程度。
＜即時買取＞
販売活動をすることなく、不動産会社が買主となって直接買い取ってくれる方法。
メリット
いち早く現金化したい人におすすめの売却方法。販売活動をしないため、近所の方に知られず自宅を売却できる。
デメリット
相場より買取価格が低くなるケースが多い。一般売却の5～8割程度。
＜任意売却＞
ローンを残したままでも不動産を売却できる方法。ローンの一括返済はできないけれど、競売を回避したいという場合に、任意売却を選択できる。
メリット
市場価格に近い価格で売却できるため、残債を減らせる可能性がある。
デメリット
任意売却の決定権は債権者にあるため、債権者が任意売却を見込めないと判断すれば売主の意思に関係なく、競売手続きが開始される。
※金融機関の合意が必要です。
＜リースバック＞
所有する不動産を売却し、その後は買主と賃貸契約を結び、賃料を支払って住み続ける方法。
メリット
売主は引越しする必要がなく、住み慣れた家に暮らしながら資金を得ることができる。
デメリット
更新の際に家賃が上がったり、立ち退きを要求されたりすることがある。ローン残債がある場合は利用が難しい。
＜親族間売買＞
親子間や兄弟などの親族に不動産を売却する売却方法。
メリット
親族に自宅を売却することで、場合によっては使用・居住を継続できる。
デメリット
金融機関（債権者）の許諾が必要。ローンの完済が条件となり、現金一括で購入することが原則。
住宅ローンを支払えなくなる前に早めの相談が吉！
重要なのは滞納する前の「黄色信号」の時点で、早めに金融機関に返済計画の見直しやリスケジュールを相談することです。
「どうせ払えないから」と放っておくと、住宅ローンの分割払いができなくなり、競売といった次のステージに進んでしまうことになります。
なお、住宅ローン以外に借金がある場合は、弁護士への相談も視野に入れることをおすすめします。
さらに自然災害などにより住宅ローンの返済が困難になった場合は、特例制度が設けられていることが多いです。早めに金融機関に相談することで、最悪なケースを回避しましょう。
ひとりで悩まず、当社KEIAI守谷不動産センターにご相談ください。
不動産問題に強い弁護士のご紹介も可能です。
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2025.03.18
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